結論 ホテル取引は、稼働率と訪日客数が強いだけでは高値で成立しません。ARES/J-REITの月次レポートやDatabook、ホテルREIT月次資料、観光庁宿泊統計を使い、運営収益の伸びが取得利回りと借入コストを上回るかを確認します。
2026年に追うべき5指標
| 指標 | 見る理由 | 情報源 |
|---|---|---|
| ホテルOCC・ADR・RevPAR | NOIのベースになる | ホテルREIT月次、運営会社資料 |
| 延べ宿泊者数・外国人泊数 | 需要の量を確認する | 観光庁宿泊旅行統計 |
| 訪日外客数・国別構成 | 単価と季節性の仮説を作る | JNTO訪日外客統計 |
| J-REIT価格・分配金利回り | 上場市場の投資家目線を読む | ARES/J-REIT |
| CAPEX・FF&E | 見かけのNOIを補正する | DD、修繕履歴、PIP |
買い手目線の変化
2026年の買い手は、単純な回復期待よりも「上振れ余地がどこに残るか」を見ています。既に高稼働の物件では、ADR改善、直販比率、料飲収益、省人化によるGOP改善が価格を左右します。
- 都市型ホテルは、立地と運営会社の強さに価格が寄りやすい。
- 旅館・リゾートは、食事単価、客室改装、送客チャネルの改善余地を見る。
- アパートメントホテルは、長期滞在比率と清掃コストの設計がNOIに効く。
- 地方物件は、補助金や自治体施策を価格に織り込みすぎない。
売却前に整えるデータ
| データ | 最低限の粒度 | 価格への影響 |
|---|---|---|
| 日別KPI | ADR、OCC、RevPAR、販売チャネル | 需要の再現性を示す |
| PL | 部門別売上、固定費、変動費 | GOP改善余地を示す |
| CAPEX | 過去修繕、今後5年の投資 | 買主の価格控除を抑える |
| 契約 | HMA、リース、委託、FC、OTA | 収益の自由度を示す |