コンバージョン元の典型
コンバージョン元の建物用途で、必要工事内容・コスト・工期・難易度が大きく変わります。水回り（給排水・厨房系設備）の既存状況、構造（RC/SRC/S造の柱梁配置）、階高、避難経路、防火区画の現況がチェックポイントで、間取りの自由度と消防適合コストの両面で事前評価が必要です。共同住宅（マンション）からのコンバージョンは水回りが既存活用できるため最も低コスト、倉庫からは構造補強・開口部新設で最も高コスト・長工期になります。用途変更後の床面積200㎡超は建築基準法の用途変更確認申請が必要で、検査済証のない既存建物では追加調査・是正工事のコストが発生します。
| 元用途 | 主な工事 | 1室あたりコスト目安 | 工期目安 | 難易度 |
|---|---|---|---|---|
| オフィス | 水回り増設・間仕切り・消防対応 | 200〜350万円 | 10〜14か月 | 中 |
| 倉庫 | 構造補強・開口部新設・水回り全更新 | 250〜400万円 | 12〜18か月 | 高 |
| 百貨店・商業 | 階高活用・客室拡大・避難経路再構築 | 180〜320万円 | 12〜18か月 | 中〜高 |
| 共同住宅（マンション） | 水回り既存活用・フロント設置・消防対応 | 100〜220万円 | 6〜10か月 | 低〜中 |
| 既存ホテル・旅館 | 客室レイアウト変更・FF&E更新 | 80〜180万円 | 4〜8か月 | 低 |
主要論点
コンバージョンの主要論点は、(1)消防法適合、(2)用途変更確認申請、(3)構造耐震性、(4)設備更新、(5)既存不適格の是正、の5点です。特に消防法上のホテル・旅館・宿泊所は消防法施行令別表第1（5）項イに該当し、自動火災報知設備・誘導灯・避難器具・スプリンクラー（11階以上または収容人員等の条件）の整備が必要、収容人員30人以上で消防計画の作成・防火管理者の選任が義務化されます。検査済証がない既存建物は法適合状況調査（または既存不適格調査）から始める必要があり、調査だけで100〜300万円、是正工事で数千万円規模になるケースもあります。
- 消防法上の(5)項イ適合：自動火災報知・誘導灯・避難器具・スプリンクラー、消防予防課の事前協議必須
- 建築基準法の用途変更確認申請：床面積200㎡超で必要、検査済証の有無が前提条件
- 構造耐震性の確認：1981年6月以前の旧耐震基準建物は耐震診断・補強検討、PML 15%以下を目安
- 水回り・空調の更新：給排水管・換気・空調容量、客室バス・トイレの新設配管
- 容積率不算入部分の活用：屋上・地下・共用廊下の有効活用、レンタブル比向上
- 既存不適格の是正：法令改正後の現行法不適合部分、用途変更時に是正義務発生のケース
費用感と工期
コンバージョンの費用感は、客室1室あたり100〜400万円が一般的目安、共用部・FF&E込みで建物全体1〜3億円規模になることが多いです。新築の坪単価120〜180万円に対して、コンバージョンは坪40〜90万円程度に収まるケースが多く、開発期間も新築24〜36か月に対して6〜18か月と短縮できます。一方で、消防対応の追加コストが10〜30%上振れ、既存不適格の是正で20〜50%上乗せ、検査済証なし建物の調査で数百万円といった想定外コストが頻発するため、FS段階で建築・設備の専門家による事前ER（Engineering Report）と所轄行政との事前協議を必ず実施します（2026年5月時点の市況・費用目安）。
| 項目 | コンバージョン | 新築 |
|---|---|---|
| 坪単価 | 40〜90万円 | 120〜180万円 |
| 1室あたり総コスト | 100〜400万円 | 500〜1,000万円 |
| 開発期間 | 6〜18か月 | 24〜36か月 |
| 許認可 | 用途変更確認＋旅館業 | 建築確認＋旅館業 |
| 主リスク | 既存不適格・検査済証なし | 用地取得・建築費高騰 |
よくある質問
ホテルコンバージョンの費用感は？
客室1室あたり100〜400万円、坪単価40〜90万円が目安。共同住宅→ホテルは100〜220万円・6〜10か月で最も低コスト、倉庫→ホテルは250〜400万円・12〜18か月で最も重い。消防適合・用途変更確認・既存不適格是正の3論点で追加コストが10〜50%上振れすることが多い領域です。