日本のホテル市場をどう読むか?
マクロの量はマクロ統計（観光庁・JNTO）、ミクロの収益は運営者・REITの開示、価格・取引の動向はJLL/CBRE等のリサーチ、エリア別の規制環境は自治体の公表資料、と情報源を分けて読みます。1系統だけでは死角ができるため、必ず複数を組み合わせます。
| 情報源 | 収録内容 | 更新頻度 | 意思決定への効き方 |
|---|---|---|---|
| 観光庁 宿泊旅行統計調査 | 都道府県別の延べ宿泊者数・客室稼働率 | 月次・四半期 | マクロの量と稼働の方向性 |
| JNTO 訪日外客統計 | 国別訪日外客数 | 月次 | インバウンド需要の構成 |
| 観光庁 訪日外国人消費動向調査 | 1人当たり消費額・宿泊費比率 | 四半期 | 単価形成の構造 |
| ホテルREIT月次資料 | 運営ホテルのADR・OCC・RevPAR | 月次 | 運営収益の質と回復力 |
| JLL Hotels Investment Report | 取引動向・キャップレート | 四半期・半期 | 出口価値・投資判断 |
| CBRE Hotels Research | 市場分析・取引事例 | 四半期 | セグメント別の評価軸 |
| 不動産経済研究所 | 新規開業・閉館・建設動向 | 月次 | 供給サイド |
| 自治体 観光統計・条例 | エリア別の宿泊・規制環境 | 随時 | エリア別の規制リスク |
| ARES（不動産証券化協会） | 不動産投資市場全般 | 月次・四半期 | 金融・市場のマクロ環境 |
訪日需要・宿泊統計の見方
観光庁の宿泊旅行統計調査は、月次・四半期で都道府県別・施設タイプ別の客室稼働率を、JNTOは国別の訪日外客数を、観光庁の訪日外国人消費動向調査は1人当たり消費額と宿泊費比率を、それぞれ公表します。3つを併読することで、量・単価・国別構成の3軸でマクロを把握できます。
観光庁 宿泊旅行統計調査
毎月下旬に前々月分のデータが公表されます。延べ宿泊者数（日本人・外国人）、客室稼働率（施設タイプ別：シティ・ビジネス・リゾート・旅館・簡易宿所）、都道府県別の動向が中心情報です。施設タイプ別のOCCを比較することで、ホテル種別の需給バランスを把握できます。
JNTO 訪日外客統計
毎月中旬に前月分のデータが公表されます。国別の訪日外客数、累計実績、過去最高更新の有無などが整理されており、インバウンド需要の構成を国別で把握できます。中国・韓国・台湾・香港・米国・タイ・豪州など主要市場の動きから、自施設の顧客構成と照合します。
観光庁 訪日外国人消費動向調査
四半期で訪日外国人の1人当たり消費額（宿泊費・買物代・飲食費・交通費等）を公表します。宿泊費の比率と総額の動向は、ホテル単価形成のマクロ要因として参考になります。
主要都市のADR・OCCはどこを見るか?
主要都市のADR・OCC・RevPARの実数値は、観光庁宿泊統計（OCCのみ）、STR/CoStar（有料）、HotelBank、ホテルREITの月次IR、JLL/CBREのレポートを組み合わせて把握します。都市別・グレード別の差を、自施設のCompetitive Setのポジションに重ねるのが実務的な使い方です。
都市別の特徴を整理すると以下の通りです。これは2026年5月時点の業界一般実勢の整理であり、最新値はそれぞれの公表資料で確認します。
- 東京：シティ・ビジネス・ライフスタイルが厚く、インバウンド需要に支えられた高ADR・高OCC市場
- 大阪：万博・MICE・インバウンドの混合需要、特区民泊と旅館業の使い分け
- 京都：観光需要が厚く、地域調和手続・景観制度・京町家関連制度などの確認が開発判断に影響
- 福岡：博多旧市街地の容積率特例、アジアインバウンドの玄関口
- 札幌：冬季と夏季の需要変動、年間平均OCCの安定性に注意
- 沖縄：リゾートと国内旅行・インバウンドの混合、季節性が強い
ホテルREIT月次資料の活用
ホテルREITの月次資料は、運営ホテルのADR・OCC・RevPARを把握する貴重な一次情報源です。運営形態（変動賃料・固定賃料・MC型）の違いに注意して、変動賃料・MC型のリート（JHR、インヴィンシブル、星野リート等）を中心に読みます。
主要なホテルREIT
| REIT名 | 運営形態の傾向 | 主な特徴 |
|---|---|---|
| ジャパン・ホテル・リート（JHR） | 変動賃料・MC型中心 | 大型シティ・リゾートのポートフォリオ |
| インヴィンシブル投資法人 | 変動賃料中心 | ビジネス・シティを幅広く保有 |
| 星野リゾート・リート | 固定賃料中心 | 星野リゾートブランドが運営 |
| いちごホテルリート | 固定賃料中心 | 地方・中小型を含む |
| 大江戸温泉リート | 固定賃料中心 | 温泉旅館・リゾートに特化 |
月次資料の読み方
- 変動賃料・MC型：実績ADR・OCC・RevPARの月次推移、Competitive Set比較
- 固定賃料：賃料履歴、物件入替（取得・売却）、賃借人の信用力
- 運営者交代・改装の予定：将来のNOI見通し
- テナント別売上開示の粒度：詳細性の差で精読方法を変える
取引キャップレートと投資動向
日本のホテル取引キャップレートは、JLL Hotels Investment Report、CBRE Hotels、不動産経済研究所、ARESの市場調査で四半期・半期に整理されます。2026年時点では東京シティ4.0〜5.5%、地方リゾート6〜8%、温泉旅館10%超のレンジが目安。海外資本（GIC・ブラックストーン・PAG・KKR等）が活発な買い手層です。
取引動向を読むときは、以下の3軸で整理します。
- セグメント別：シティ・ビジネス・リゾート・温泉旅館・アパートメントホテル
- エリア別：東京・大阪・京都・福岡・札幌・沖縄・地方
- 買い手層別：REIT・国内ファンド・海外PE・事業会社・個人投資家
市況の変化を意思決定にどう活かすか?
市況指標は、保有判断（NOI改善余地）、売却タイミング（出口キャップレート水準）、改装判断（投資回収期間）、運営委託契約の見直し（Performance Test再交渉）の4方向に翻訳します。
| 市況の変化 | 意思決定への翻訳 |
|---|---|
| ADR上昇・OCC高位安定 | 保有継続、運営者の業績連動報酬の見直し、価格戦略の高単価シフト |
| OCC低下・需要鈍化 | 運営委託のPerformance Test再交渉、改装による差別化検討 |
| 取引キャップレートのタイト化 | 売却タイミングの検討、低キャップレートでの出口価値増 |
| 取引キャップレートの拡大 | 保有を継続し収益改善、出口は次回サイクルへ |
| 新規供給増加 | 競合RevPAR Indexのモニタリング強化、運営差別化 |
| 規制強化（誘致規制等） | 既存物件の希少性プレミアム期待、新規開発は他エリア検討 |
よくある質問（FAQ）
日本のホテル市場はどう読めばよいですか？
観光庁宿泊統計（量）、JNTO訪日外客（インバウンド需要）、ホテルREIT月次資料（運営収益）、JLL/CBRE Hotels Investment Report（取引動向）、自治体観光統計（エリア別）の5系統を組み合わせ、量・単価・収益・取引・規制の5軸で立体的に読みます。
主要都市のADR・OCCはどこで確認できますか？
観光庁「宿泊旅行統計調査」が月次・四半期で都道府県別の客室稼働率を公表します。ADR・RevPARはSTR/CoStar、HotelBank、ホテルREITの月次IR、JLL/CBREのレポートで都市別・グレード別の値を確認できます。
ホテルREIT月次資料の見方は？
運営形態（変動賃料・固定賃料・MC型）の違いに注意します。変動賃料・MC型は実績ADR/OCC/RevPARが見やすく、固定賃料は賃料履歴と物件入替がポイントです。JHR、インヴィンシブル、星野リート、いちごリート、大江戸温泉リートなど、運営形態の異なる法人を併読すると市場の奥行きが見えます。
取引キャップレートはどこで確認できますか？
JLL Hotels Investment Report、CBRE Hotels、不動産経済研究所、ARESの市場調査が四半期・半期で公表する取引データから、グレード別・エリア別のレンジを把握します。個別案件の実績はNDAで非開示が多いため、公表案件のみを対象に整理するのが実務的です。
市況の変化は経営判断にどう活かしますか？
市況の変化は、保有判断（NOI改善余地）、売却タイミング（出口キャップレート水準）、改装判断（投資回収期間）、運営委託契約の見直し（Performance Test再交渉）の4方向に翻訳します。