サービスアパートメント 東京の投資論点｜外資需要・長期滞在ニーズ

アパートメントホテル

主要立地

サービスアパートメント（広義に駐在員向け家具・家電・サービス付き共同住宅）は、外資系企業集積地と大使館・国際機関集積地に立地が集中します。港区（六本木・赤坂・麻布・元麻布・南麻布・白金）は外資系金融・テック・コンサル・製薬の駐在員需要の中心地で、サービスアパート市場全体の40〜50%を占めます。千代田区（番町・麹町・大手町・神田）はビジネス・大使館需要、中央区（日本橋・八重洲・銀座）は金融・国際ビジネス、渋谷区（広尾・恵比寿・代官山）はクリエイティブ業界外資・ライフスタイル系の需要が中心です。これら4区が「東京サービスアパート4区」と呼ばれ、新規開発・取引の主戦場となります。

投資特性

サービスアパートメントは「共同住宅＋家具家電付帯＋ホテル類似サービス＋定期借家契約」のハイブリッドアセットで、純粋なホテル業より収益安定性が高く、純粋な賃貸住宅よりイールドが高いポジションにあります。賃料収入は30日以上の定期借家契約（多くは6か月〜2年）が中心で、契約更新時の改定権・解約予告期間（通常3か月）が運営会社に有利な条件で設計されます。外資系企業の業績連動・地政学リスク（駐在員撤退・縮小）が需要変動の主要因で、リーマンショック・COVID初期で稼働率が一時的に大きく下落した過去事例があります。出口は住宅REIT・私募ファンド・コアファンドが買い手で、純粋ホテル投資より50〜100bps低いキャップレートで取引される傾向にあります。

• 賃料収入の安定：30日以上の定期借家契約、家賃滞納率は法人契約中心で極めて低い
• 外資系企業業績連動：金融・テック・製薬の業績で需要変動、地政学リスクで撤退・縮小
• キャップレート水準：港区優良物件で3.5〜4.0%、その他都心区で3.8〜4.5%（純粋ホテルより50〜100bps低い）
• 出口バイヤー：住宅REIT、私募REIT、コアファンド、外資系PE
• 運営フィー：家具家電付帯運営は売上の8〜12%、家賃に対する管理運営料は5〜10%が一般的
• 許認可：純粋な共同住宅（住居系用途地域可）か旅館業（簡易宿所、商業系）かは契約期間・サービス内容で判定

賃料・キャップレートとIRR水準

東京サービスアパートの取引市場は、2010年代後半から外資PE・私募REIT・コアファンドの参入で活発化し、2024〜2026年は供給不足感の中で取引キャップレートが圧縮傾向にあります。港区プライム立地の優良物件は3.5〜4.0%、その他都心区で3.8〜4.5%が市況レンジで、住宅REIT中堅物件は4.5〜5.0%水準です。新築開発のエクイティIRRは8〜12%、既存取得・リノベ型で10〜14%が標準目安。LTV60〜70%、DSCR1.3倍以上が金融機関の融資条件として一般的です（2026年5月時点）。出口想定では、(1)住宅REIT組み入れ、(2)私募ファンド売却、(3)コンドミニアム化区分売却、の3パターンを並行検討するのが定石です。