収益構造の特徴
アパートメントホテルの収益構造は、客室売上比率の高さ・運営費の軽さ・FF&Eリザーブの重さの3点で通常ホテルと差別化されます。USALI（Uniform System of Accounts for the Lodging Industry）準拠のP/Lで見ると、Rooms Department売上が総売上の90〜97%、F&B売上はゼロ〜5%（朝食ベンダー手数料・自販機等）、Other Operatedも3%程度の構造になります。GOPマージンは立地・運営効率・LOSミックスで15〜45%とレンジが広く、長期滞在比率70%以上で省人化が進む物件では35〜45%、短期FIT中心・フルサービス型では15〜25%が実勢レンジです。NOIマージン（GOPから固定費・運営フィー控除後）は28〜38%が標準目安となります。
| USALI区分 | 売上構成比 | 主なコスト | マージン目安 |
|---|---|---|---|
| Rooms（客室） | 90〜97% | 清掃・予約手数料・人件費 | Departmental Profit 65〜80% |
| F&B | 0〜5% | 食材・人件費 | 限定的または委託 |
| Other Operated | 1〜3% | 洗濯・駐車場・自販 | 30〜60% |
| Total Revenue | 100% | — | GOPマージン15〜45% |
| Total NOI | — | 固定費・運営フィー控除後 | 28〜38% |
- 客室売上が90%以上（料飲は限定的、朝食ベンダー・シェアキッチン併設のみ）
- 長期滞在比率でOCC安定（都心優良物件で85%超を狙う）
- 清掃頻度が低くハウスキーピング費が軽い（売上比5〜8%、毎日清掃の12〜15%から大幅圧縮）
- フロント運用が無人または最小限、人件費は売上の8〜15%（フルサービス20〜25%対比で大幅減）
- FF&E更新サイクルは5〜7年、リザーブを売上の3〜4%積立必須
- GOPマージン15〜45%、NOIマージン28〜38%（立地・運営・LOSミックスで振れ）
客室タイプミックス
客室タイプミックスはターゲットゲストと収益性を直結させる設計変数です。スタジオ中心の小規模・高効率型はビジネス出張・短中期インバウンドFITに、1BR/2BR中心の中規模型は駐在員・観光ファミリー・コーポレートロングステイに適合します。一般的なアパートメントホテルではスタジオ60%・1BR 30%・2BR 10%程度のミックスが標準で、ファミリー型ブランド（MIMARU等）はスタジオ20%・1BR 40%・2BR 40%とファミリー客室を厚めに振ります。客室タイプごとのADR・LOS・OCCを別々に試算し、加重平均でRevPARを算出するのがFS実務の定石です。
| 客室タイプ | 面積目安 | ターゲット | 平均LOS | ADR傾向（都内） |
|---|---|---|---|---|
| スタジオ | 20〜28㎡ | 単身ビジネス・短中期FIT | 3〜7泊 | 15,000〜25,000円 |
| 1BR | 28〜40㎡ | カップル・駐在員 | 7〜30泊 | 22,000〜38,000円 |
| 2BR | 40〜60㎡ | 家族・観光グループ | 5〜21泊 | 30,000〜55,000円 |
| 長期滞在広め | 50〜80㎡ | マンスリー駐在員 | 30泊以上 | 純額25,000〜40,000円 |
出口キャップレートとNOI評価
収益構造はそのまま出口価格を規定します。NOI×キャップレートで一棟売却価格が決まる構造で、東京・大阪・京都中心部の優良アパホで3.8〜4.5%、地方政令市で5.0〜5.8%、地方中堅都市で5.8〜7.0%が2026年5月時点の市況キャップレート目安です。FS段階では取得時キャップレートに50〜100bps上乗せした出口キャップレートでNOI×Hold期間後の売却価格を試算し、IRR・Equity Multipleを評価します。LOSミックスを変更してGOPマージンを5pt改善できれば、同キャップレートで売却価格が15〜20%上昇し、Equity IRRに3〜5ptの上振れ効果が出ます。逆にHMA契約条件・FF&E更新計画が脆弱だとキャップレートが拡大して売却価格が下落するため、運営オペレーションと出口価値は表裏一体で設計すべきです。
よくある質問
アパホの収益構造の特徴は？
客室売上が90〜97%中心（料飲限定的）、長期滞在比率でOCC安定、人件費売上比8〜15%・清掃費5〜8%と通常ホテル比で軽い、FF&Eリザーブが売上比3〜4%で重い、という構造。GOPマージン15〜45%、NOIマージン28〜38%のレンジで振れます。