サービスアパートメント vs アパートメントホテル
サービスアパートメント（サビアパ）とアパートメントホテルは、外見が類似していても根拠法・契約形態・税務・出口バイヤーが大きく異なります。サビアパは建築基準法上の共同住宅（住居系用途地域でも建築可）として位置づけられ、ゲストとは定期借家契約（30日以上）を締結、家賃収入として計上されます。アパートメントホテルは旅館業法上の宿泊施設（多くは簡易宿所、商業系用途地域中心）で、ゲストとは宿泊約款を締結、宿泊料収入として計上されます。税務上はサビアパは住宅扱いで消費税非課税、アパートメントホテルは宿泊料として消費税課税という差が出ます（2026年5月時点）。
| 項目 | サービスアパートメント | アパートメントホテル |
|---|---|---|
| 建物用途 | 共同住宅 | ホテル・旅館（多くは簡易宿所） |
| 根拠法 | 建築基準法（共同住宅）＋借地借家法 | 旅館業法 |
| 用途地域 | 住居系含めて幅広く可 | 商業・近隣商業・準工等 |
| 契約形態 | 定期借家契約（30日以上） | 宿泊約款（1泊から可） |
| 最低滞在 | 30日〜（多くは3か月〜2年） | 1泊〜（実態は3泊〜） |
| 主顧客 | 外国人駐在員・長期出張 | 3〜30泊の旅行・出張・観光 |
| 収益安定性 | 高（賃料収入、契約期間中固定） | 変動（OCC・ADR連動） |
| 消費税 | 非課税（住宅家賃） | 課税（宿泊料） |
| キャップレート目安 | 3.5〜4.8%（都心） | 3.8〜5.8%（都心〜地方） |
| 出口バイヤー | 住宅REIT・コアファンド | JREIT・私募ファンド・PE |
サービスアパートメント 主要事業者
サービスアパートメント市場は外資系大手の運営ブランドと、国内大手不動産系・運営会社系の事業者が共存する構造です。外資系ではAscottグループ（Citadines、Ascott、Somerset、lyf）、Frasers Hospitality（Fraser Suites、Fraser Place、Fraser Residence、Modena、Capri）、Oakwood、Marriott Executive Apartments、Hyatt House等が主要プレイヤー。国内系では三井不動産（パークアクシス・赤坂迎賓館近隣の長期滞在型）、東急（東急ステイ系列・東急バケーションズ）、住友不動産系（La Tour、Tower Hills）、森ビル系の長期滞在対応マンション等が展開しています。エリアは東京の港区（六本木・赤坂・麻布）、千代田区（番町・麹町）、中央区（日本橋・銀座）、渋谷区（広尾・恵比寿）の都心4区が中心、大阪・京都の都心部にも一部展開があります。
運営・収益構造の違い
サビアパは「家賃収入の安定性」、アパホは「宿泊単価最大化と稼働率の組み合わせ」が収益最大化の主軸となります。サビアパの運営はオーナー直営または運営委託（管理運営フィー家賃の5〜10%）で、賃料水準は港区40㎡で月35〜80万円、80㎡で月60〜150万円が市況レンジ。NOIマージン60〜75%、キャップレート3.5〜4.8%（港区プライム）で住宅REIT・コアファンドが主要出口バイヤーです。アパホは運営会社にHMA・MC委託（フィー売上比3〜10%）が一般的で、Net ADR×OCCで売上を作り、GOPマージン15〜45%・NOIマージン28〜38%、キャップレート3.8〜5.8%でJREIT・私募ファンドが主要出口バイヤーになります。アセット選択時は、安定性重視ならサビアパ、収益最大化重視ならアパホ、というのが基本的な意思決定軸です。
よくある質問
サービスアパートメントとは？
建物用途は共同住宅（住居系地域も可）、定期借家契約30日以上、家賃収入として計上（消費税非課税）。外国人駐在員・長期出張が主顧客。アパートメントホテル（旅館業法・宿泊約款・課税）とは根拠法・契約・税務・キャップレート・出口バイヤーが異なります。