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キャップレート（Capitalization Rate / 還元利回り）とは

キャップレートは、不動産の年間NOIを物件価格で割った還元利回りです。逆に物件価格を「NOI÷キャップレート」で逆算する収益還元法は、ホテル取引・FS・出口価値試算の中核ロジックです。

結論 キャップレートは「不動産の収益力を価格に翻訳する係数」です。低いキャップレートは高い物件価値を、高いキャップレートは低い物件価値を意味します。立地・需要・契約の品質・金利環境で変動し、ホテルでは施設タイプ・エリアで4〜10%超のレンジを取ります。

定義

キャップレート（Capitalization Rate / 還元利回り）= NOI ÷ 物件価格。逆に物件価格 = NOI ÷ キャップレート。単年度のNOIを起点に、収益還元法（Income Approach）で建物価値を試算する指標です。

2026年時点のホテルキャップレート（業界一般実勢）

セグメントレンジ
東京シティホテル（フルサービス）4.0〜5.5%
東京ビジネスホテル4.5〜5.5%
大阪・京都・福岡シティ4.5〜6.0%
地方リゾート6.0〜8.0%
温泉旅館10%超

出典: 業界一般実勢の整理。最新の実勢はJLL Hotels Investment Report、CBRE Hotels、不動産経済研究所、ARESの公表資料を参照してください。

キャップレートを左右する5要素

  1. 立地・需要構造：好立地・需要安定でタイト化
  2. 運営委託契約の安定性：HMAの品質、Performance Test、Termination条件
  3. 過去3〜5期の業績：ADR・OCC・GOPマージンの推移
  4. 建物築年・修繕履歴：築古はリスクプレミアム上乗せ
  5. 用途変更余地：コンバージョン耐性が高ければプレミアム

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よくある質問

キャップレートとは何ですか？

キャップレート（Capitalization Rate / 還元利回り）はNOI÷物件価格で算出される単年度の利回り指標です。逆に物件価格=NOI÷キャップレートで建物価値を試算します。

ホテルのキャップレートの目安は？

2026年時点の業界一般実勢では、東京シティホテル4.0〜5.5%、ビジネスホテル4.5〜5.5%、大阪・京都・福岡シティ4.5〜6.0%、地方リゾート6.0〜8.0%、温泉旅館10%超のレンジが観測されています。

キャップレートを左右する要因は？

立地・需要構造、運営委託契約の安定性、過去3〜5期の業績、建物築年・修繕履歴、用途変更余地、金利環境、買い手競合の5〜7要素が主な変動要因です。

最終更新日: 2026年5月8日